本文转自微信公众号：漫步金融街
引子：多伦多当地人抱怨：中国人可以不上馆子、不进电影院、不去歌剧院、不购买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意买房子买房子，哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。
中国炒房团把这个国家炒崩盘了
日本房产泡沫带来经济大崩盘的警钟还在，加拿大版的“次贷危机”又让咱们惊出了一身冷汗。加拿大又一地产巨头破产，房贷公司地产公司纷纷受挫，一场危险的银行挤兑正在发生。历史总是惊人地相似！银行挤兑、危机蔓延、资金外逃......一切都和当年美国的次贷危机如此相似。同时，也给中国楼市敲响了警钟！
一、加拿大楼市大溃败
最近几天，加拿大最大的非银行房贷供应商遭遇大的流动性危机，一连七天，资金持续流出，总共减少了5.91亿美元。以致该公司不得不举债20亿加元（约合15亿美元）作为紧急流动性贷款。
在高悬的楼市泡沫下，储户们对加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group失去了信任，于是引发了一场流动性危机。
HomeCapital公司发表公开宣言：我们公司...没钱了！现在需要$20亿元信用贷款，以缓和压力。
紧接着，这个最大的房贷供应商，股价暴跌61%，随后又引发了36%的资金从该公司出逃，濒临倒闭。
加拿大的楼市泡沫有多大？
近年来，加拿大房价涨得可谓丧心病狂：按房价收入比，加拿大房价一举飙升至全球第二；按租售比来看，加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。
危机爆发前，加拿大房价刚刚大涨过一波：3月份，多伦多房价同比飙升33%，创近30年最大单月涨幅。
历史总是惊人地相似！银行挤兑、危机蔓延、资金外逃......一切都和当年美国的次贷危机如此相似。
加拿大，悲剧可能才刚刚开始。如果处理不好，加拿大的房地产泡沫加速爆破，局部危机继续蔓延，信心进一步丧失，或将导致加拿大很多金融机构破产，造成多年的经济衰退。
而不少当地人，认为中国炒房团才是加拿大房价暴涨的“罪魁祸首”。
有一名多伦多当地人甚至这么说：
“你们中国人，来到这儿有了一套房子还买第二套，买了两套还想买三套，甚至四、五套，一门心思靠炒房子投机赚钱；中国人可以不上馆子、不进电影院、不去歌剧院、不购买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意买房子买房子，哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。
多伦多的房价就是这样被你们抬高了！害得我们都住不起了！我父母已经退休了，原本准备在老房子里安度晚年的，结果他们的房子也涨了，地税也随之涨了一倍多，搞得他们入不敷出，只能将房子卖了，多伦多待不了了，搬去了伦敦（安大略省的一个小城），害得我每次去看他们都不方便了！我今天的生活状态全拜中国人所赐，逼迫着我像你们那样生活。不怪你们我怪谁？”
加拿大房价上涨，的确有中国炒房团的力量，但把房价暴涨的元凶这个大锅，甩到中国人身上，加国人民可就不厚道了。
归根到底，银行借贷问题才是加拿大房价暴涨的“元凶”。在宽松的信贷政策之下，自然有大笔资金涌入房地产市场，高杠杆的投机活动让加国的楼市泡沫日益膨胀，如今终于走到了崩溃的边缘。加拿大的经历却足以引起整个中国的警惕。
三、要敲响警钟：中国楼市杠杆率高达50%
加拿大的楼市不过暴涨了30%，就爆发了流动性危机。那么中国的房价呢？以北京为例，从2006年2016年，北京新建商品房均价一路攀升，近十年涨幅达到了447%!
加拿大宽松的信贷致使楼市泡沫越来越大，中国又何尝不是如此？
目前，房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。2004-2008年我国家庭杠杆率不过才17%-19%，而到2009年之后，家庭杠杆率一路飙涨，今年竟然达到了50%！
与发达国家比，我们的杠杆率还不高。美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上，澳大利亚居民杠杆在2014年更是达到113%。而美国的居民部门宏观杠杆率在1985年以后出现一轮快速攀升，在2007年达到历史最高值99.4%。
但我们是发展中国家，人均收入水平和人均GDP还远远未达到发达国家的水平，我们能跟他们比杠杆率不？如果跟发展中国家比，这杠杆水平就比较高了。比如，俄罗斯的家庭杠杆率是16%，印度仅为9%。所以楼部长在谈到去杠杆的速度时，也说去杠杆进程不应该太快。其实高负债的背后，反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了。
前面有日本的例子。上世纪80年代末和上世纪90年代初，日本房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的20多年里没有走出阴影。
很多中国人希望通过投资楼市来搭上暴富的列车，银行等贷款机构也想出各种高招帮忙大家贷款买房，房价也在贷款买房的狂潮中以惊人的速度攀升。吸取美国的教训吧，曾经美国次贷总量在650亿美元，仅占整个房贷的9%，此后每年不断增长，到2006年左右，次贷总量已达6000亿美元，占房贷总量的20%。据统计，深圳60%以上的借贷买房人的目的不是自住，而是投资。虽然中国目前还未出现大规模的贷款违约现象，但是随着房价暴涨，贷款买房的人比比皆是，不得不防范次贷危机的魅影来袭。
如今加拿大楼市泡沫的破灭，给予了我们足够的警示。没有不灭的泡沫，没有不破的谎言，随着全球货币的逐渐收紧，大量处于高位的资产，势必会越来越危险。
中国现在已经踩了急刹车，通过加强监管、收紧信贷、金融降杠杆等各种措施坚决打压楼市泡沫。
4月26日，中央政治局开了一次很不寻常的会议，就维护国家金融安全进行第四十次集体学习。可以说，这次集体学习，是中国对金融安全的一次集中审视，努力未雨绸缪不发生重大险情。
近期，北京楼市率先定向加息，其示范效应绝不亚于3・17新政，后期也会成为各地效仿调控楼市的新思路，即是金融手段全面介入楼市调控这一新特点，限购+限贷+限价+限售+高成本将成为楼市调控新特点。
国家正以刮骨疗伤的勇气、壮士断腕的决心，不惜以放缓增速的代价来缓解楼市的危机，势必要力挽狂澜，让这个已经成为毒瘤的大泡沫在破灭之前就能安然化解。
美国次贷危机和这次加拿大房地产泡沫破灭，都说明了一个问题，只要是严重的房地产泡沫，最终没有不破灭的，而一旦泡沫戳破得太快太狠了，就可能造成山崩海啸似的金融危机。
最后用著名媒体人梁文道的话给所有炒房的一个忠告：
“有时候我经过我们大大小小的二三线城市，看着城中心的那些CBD，我有时候会升起这么一种奇怪的想象：将来不晓得什么时候有一天，我们这一个盛世也像唐朝或者清朝一样，也过去了，那堆建筑物，它会是空空洞洞的，像鬼城一样呢，还是上面爬满了蔓藤植物呢？说不定，里面住着一群一群的野狗，后人会怎么样来追忆我们今天这个时代？”
来源：中亿财经
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海外炒房团覆灭记：次贷重演之下，安有完卵？
作者：三个火枪手
来源：港股那点事（微信号：hkstocks）
最近国外真是水深火热，周四巴西总统受到贿赂指控，股指直接熔断，而北美洲的加拿大也是焦头烂额，不久前爆发了迷你版的次贷危机，加拿大最大的房贷公司Home Capital Group遭遇大量投资者挤兑，股价直线暴跌。（Home Capital Group是加拿大最大的非银行抵押贷款公司，主要业务是为购房者提供次级贷款）。
这一刻世人终于回想起被2008年美国次贷危机引发的全球性经济危机所支配的恐惧。
眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。加拿大是中国海外炒房团经常关顾的地方，这次加拿大房地产泡沫先崩为敬，海外炒房团，你还好吗？
▌一、眼见他起高楼
人类历史就是一部人类迁移的历史，为追逐宜居之地，人类不断爬山涉水，甚至横跨洲际，最终形成如今的人类世界格局。时至今日，这种迁移仍在润物细无声的进行着，海外炒房团就是一幅缩影。
纵观中国五千年历史，在清朝闭关锁国之前一直保持对外交流。秦时有徐福东渡、汉朝有张骞开通的“丝绸之路”、隋唐有鉴真东渡，而到明代则有郑和下西洋。时间回到现代，在全球化背景下，中国慢慢崛起，与古时对外输出瓷器、茶叶、中华文化不同，这次我们是输出强大购买力。
海外炒房团东渡日本，跨越太平洋，挥师北美洲；西进欧洲，南下东南亚、澳洲大陆，北至南韩，但凡是“宜居之地”无不有炒房团身影。
根据胡润发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》的数据显示，中国海外房地产投资总额不断增加，且增速明显加快，2016年前八个月就达到235亿美元。
只能说一句，有钱人太多了，买买买，不得不服这购买力。中国经过三十几年的经济发展，居民财富迅速积聚，高资产人数快速攀升。根据胡润研究的数据显示，2016年千万资产的人数达到134万，增长10.7%，其中炒房人数占15%。接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。中国“海外炒房团”已经成为现象级的存在。
其实，高净值人士配置海外资产也是一种“刚需”，就像国内结婚需要购买首套房一样。当一个人的财富增长到一定程度，资产保值就超过增值成为第一目标，海外配置资产能降低汇率波动带来的风险，成为避险的重要手段。国内房地产投资经验和思维定势，再加上子女海外教育、移民等原因，令到房地产成为海外资产配置标的的首选，占比为43.4%。
（数据来自胡润研究院）
另外，从投资的角度看，海外房产的租金回报率要远高于国内一线城市。国内北上广深的租金回报率已低于2%，比新加坡还低，而美国南部奥兰多、亚特兰大等城市租金回报率甚至高达10%。难怪首富之子王思聪说上海租售比太低，买房不如租房。
▌二、眼见他宴“宾客”
随着加入海外购房团的人越来越多，不断推升资产价格，而资产价格的增长带来的收益总是更能激发人性的贪婪，吸引更多投机者进入，最后就变成了海外炒房团。
海外炒房团经常关顾的几个国家，如加拿大、美国、澳大利亚、新西兰等，这些国家的主要城市房价的上涨都能找到中国海外炒房团的身影。虽然很难证明都是炒房团一己之力炒上去的，但毫无疑问房价上涨离不开海外炒房团的推波助澜和煽风点火。
以加拿大为例，根据NBFEconomics and Strategy研究（下图阴影区域表示加拿大房地产市场的衰退），在2008年次贷危机时，美国房地产价格迅速下跌，而加拿大只是短暂回调，然后就一往无前的向上奔了。
而根据加拿大国民银行不完整统计显示，加拿大温哥华地区的热销房子买家曾经有三分之一是中国人。也有数据显示，2015年中国投资者在加拿大投资127亿加元（约合96亿美元）置办房产。在多伦多，中国买家的成交占总量的14%，即占630亿加元的房市成交总金额中的90亿加元。
澳大利亚也是中国炒房团钟情的地方之一。根据澳大利亚国外投资审查委员会的年报数据，2016年来自中国买家的住宅购买申请数量增加了19%，超过4万份，总价值达724亿澳元（约合人民币3120亿元），创下历史最高纪录。
而澳大利亚广播公司ABC统计了新南威尔士州的房地产数据，中国买家占所有海外买家比例达到77%（按住房价值计算），而排名第二的印尼买家购买的房屋价值仅占全部海外买家的1.7%。
（数据来源：ABC）
▌三、眼见他楼塌了
HCG作为加拿大最大的非银行抵押贷款公司，主要业务就是为购房者提供刺激贷款。Home Capital Group两年内暴跌近90%，雪上加霜的是挤兑潮还在继续。
先回顾下HCG股价崩盘过程。早在2014年就HCG对“不正常”的抵押贷款申请展开了内部调查，在2015年2月就停止了与部分中介的交易，但是当时没有披露是因为中介涉嫌欺诈。直至在2015年7月HCG才承认因为公司发现他们涉嫌帮助借款者伪造收入证明，切断了与45个抵押贷款的中介的联系，而涉及此次伪造收入证明事件的房贷金额大概达到10亿加元，HCG股价随即快速下跌。
事情来到今年3月，HCG披露安大略交易所正在对HCG的CEO展开调查，不久HCG宣布停止现任CEOMartin Reid职务。到4月，安大略交易所宣布起诉HCG，称HCG作出了非常重要的误导性公告，给了HCG重重的一击，股价断崖式下跌。
而挤兑也还在继续，从3月底至4月底，资金从该公司的高利储蓄账户存款账户中持续流出，总共减少了5.91 亿美元。而HCG信托账户余额仅为1.25亿加元，自3月底以来下降超过了90%。最终公司不得不宣布从安大略省退休基金取得20亿加币的紧急贷款应付流动性危机。
实质上，归根结底还是加拿大房地产泡沫化导致此次危机。
加拿大的房价在2008年美国次贷危机后只是小幅下调后就一路绝尘向上，早已经炒作到脱离居民经济能力基本面。近期加拿大皇家银行的研究报告就指出，大多伦多地区在去年第四季度的住房负担能力，已处于上世纪80年代中期以来第二差的水平。
当房地产在热钱炒作下飙升，赚钱效应吸引吃瓜群众进场。在低利率环境下，投机者大胆的加杠杆，为了取得贷款，就会通过伪造收入证明等不正当方法获取贷款。而中介为了高额报酬，也在配合进行造假，直到房地产泡沫受到外界制约。正反馈停止，甚至造成逆向反馈，最后爆发危机，而HCG则将首当其冲。
而外界制约主要有以下因素：
1、 加税，打击海外炒房团。温哥华所在的省推出了对外国购房者征收15%物业转让税的政策，以求遏制温哥华房价不断上涨的势头。
2、 美联储进入加息周期。美联储带头加息回收流动性，各国央行也都亦步亦趋，而根据NBF研究如果将五年期利率提高100个基点，温哥华和多伦多每月的抵押贷款偿付将分别增加9%和7%，届时能否抵挡加息的冲击是要打上个大大的问号的。
3、 中国加强了外汇管理。2014年中旬以来中国外汇储备缓慢下行，在2017年1月甚至跌破3万亿水平。今年初外管局就再三重申：“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”不难想象中国海外炒房团资金将受到制约，来自中国的输血减少。
是不是觉得似曾相识，2008年美国次贷危机也是同样的路径：低利率环境，热钱不断炒高房价，然后加息，爆发危机，熟悉的配方熟悉的套路，如有雷同，绝非巧合。
外国的月亮并不比中国圆。外国的房地产市场化程度要远超中国，政府能选择的调控手段远低于中国，没有限购限售等，且土地供给也是自由流通的。值得注意的是，海外购房的杠杆远超过国内。以澳大利亚为例，新增的购房者中零首付占到了40%，这是无限杠杆啊。
所以海外房地产市场出现泡沫后，在外界条件制约催化下，往往以市场出清的方式消解泡沫，这个过程无疑是惨烈的。
加拿大房地产泡沫膨胀的状况已经超过美国当年，已经成为一个随时爆炸的炸弹，HCG问题的暴露预示了加拿大房地产市场已经进入倒计时，最糟糕的后果就是重演2008年次贷危机。HCG若是继续被挤兑，最后流动性枯竭，也没有进项资金，最后在房地产市场出现抛盘，或将成为第一个倒下的多米诺骨牌。
也有人说HCG拥有约150亿加元的房贷资产，只占加拿大加元抵押贷款市场的1%，而加拿大财长也称：不排除在必须时展开全面救助，不会引发美国次贷危机那样的系统性危机。但是，如果你看到一只蟑螂出没，代表屋子里某个角落有一群蟑螂。一叶知秋，HCG暴露出的问题或者只是整个行业一例。
当海外炒房团用炒中国房子的逻辑和经验炒海外房地产时就已经注定失败了。
据加拿大房产协会5月15日公布的数据显示，多伦多房屋基础价格指数四月上涨5%，这是自2005年以来录得的上涨幅度第二高的数据，但是房产市场的卖盘数量明显增加，而成交量却下降，房价将出现松动。
而澳大利亚在税务办公室（ATO）登记有房产投资的180万人中，三分之二的人申报了房租亏损，也就是说房租无法冲抵月贷款利息。澳大利亚的银行也收紧了房贷，将外国投资者购买公寓的印花税税率从3%上调至7%。
尾声：
当年海外炒房团攻城略地的消息常常见诸报端，如今加拿大房地产市场已岌岌可危，海外房地产市场的市场化程度远超国内，泡沫不会得到小心呵护。覆巢之下，安有完卵，海外炒房团钟爱的其他城市如新西兰、澳大利亚、瑞典的房价也已经有过热泡沫化趋势。海外炒房团脚步或该停下了，还是脚踏实地干点实事吧。
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