本文转自微信公众号：光远看经济
作者：马光远
近日，国土资源部和住建部联合制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，称为构建购租并举的住房体系，确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
按照方案的描述，利用集体建设用地建设租赁住房的好处有三：
一是可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；
二是有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；
三是有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。
除此之外，通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
但是，这个文件发布之后，引发了一些专家和自媒体标题党的狂欢，什么“楼市又出王炸，房价将大跌”等等吸引眼球的廉价卖笑标题充斥着各个媒体。在一个观点极其掉价的时代，只要为了吸引阅读和眼球，知识分子真的连最起码的底线都不要了。笔者最近因为身体及其他诸多原因，没有对房地产市场出台的一些政策发文解读，但看到这么多误导市场和公众的文章，忍着身体的不适出来说两句。
利用集体建设用地搞租赁房试点的最大价值和意义究竟在哪里？我想告诉大家的是，不管这个试点有多少意义，但唯一不可能的意义是导致房价大跌，因为房价大跌从来都不是政策的选项。从去年的“9.30”开始调控，到今年的“3.17”楼市画风大变，中国房地产无论是政策和市场的天都变了，但我一直强调，不管政府出台什么样的政策，都不会真的打压房地产，而是防止房价暴涨之后引发的系统性风险，防风险、稳定市场从来都是政策极力推动的目标。
集体建设用地搞租赁房试点，最大的好处在哪里？
正常的逻辑是，集体建设用地相对于国有建设用地，首先是便宜，这样可以让房租稳定在一个可以接受的水平，避免出现国有建设用地搞租赁房，房租居高不下的尴尬。但这和房价真的没有关系，试点的13个城市，除了沈阳房价相对平稳，其他城市都经历了2016年房价的暴涨，集体建设用地少量的入市，并不会对这些城市的房价造成实质性的冲击。那些动辄某个举措会引起房价大跌的观点不仅天真，更是无耻。在房地产市场上，迎合民众痛恨高房价的心理，说一些民众爱听的动辄预测房价要大跌的话的人，是最没有道德的。在高压政策下，一些城市的房价会出现调整，但这和集体建设用地搞租赁房试点没有半毛钱的关系。
当然，我看到一些观点认为，利用集体土地搞租赁房试点，为“小产权房”的平反打开了政策之门。有关部门随即立即辟谣：集体建设用地搞租赁房试点和“小产权房”完全是两码事，一个是合法合规，一个是违法违规。语气极为严厉铿锵，这是可以理解的。
因为真正可能导致房价大跌的恰好是“小产权房”的转正问题，而不是集体建设用地搞租赁房试点。过去多年围绕“小产权房”问题，政策基本陷入停滞，除了划定的触碰几条红线的明确拆除之外，剩下的大量的小产权房究竟如何处理，仍然没有明确的结论。甚至全国小产权房的数量究竟有多少，也是讳莫如深。笔者一直比较采信的数字是60多亿平这个数字，如果这些“小产权房”真的绝大多数转正，他们对整个房价的冲击将是实实在在的，这也就是为什么有关部门第一时间澄清的奥妙所在。
但集体建设土地的“同权入市”问题，已经在十八届三中全会正式提出，突破只是时间问题，一旦在整个问题上破冰，“小产权房”的违法性争议将更大。三中全会提出集体建设用地的改革方向之后，之所以迟迟没有太大的实质性举措，笔者认为担心之一就是一旦大量的集体建设用地入市，势必对以前完全垄断的土地一级市场造成冲击，进而冲击房价。这是很多利益博弈方不愿意看到的，因而才显得小心翼翼，如同龟步。但是，在一些城市土地储备有限的情况下，集体建设用地的入市是迟早的。今天可以搞租的试点，明天就可以搞售的试点。
对于房价，笔者过去一直强调土地交易制度对高房价的关键作用，在完全垄断的土地供应制度下，土地只能是稀缺的，只有稀缺才能制造最大的价值。因此，解决高房价的根子在于土地制度的突破，这也是笔者一直呼吁的真正的长效机制。让集体土地入市，哪怕小心翼翼，也有打破垄断的里程碑意义，只要放开一点点口子，也会被撕得很大，对垄断的土地供应制度造成极大的冲击，进而冲击高房价。基于此，笔者虽然不认为集体土地搞租赁房试点会导致房价下跌，但笔者乐于看到在土地制度层面的突破，哪怕只有一点点，其重大的意义和长期的意义也不容低估。
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