| 北京最严版国五条细则出台内情：商品房利润压至5%？ |
| 日期：2013/4/2 11:17:49 人气：2618 |
本文原载于《21世纪经济报道》
刚刚过去的上周末，备受关注的北上广深国五条细则陆续落地。
3月30日落地的“京版19条”，无疑为各地中最严版本。
在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，“京19条”中最有力度的两个条款，一个是细化20%售房个税，严打二手房市场过热；一个是限制新建商品住宅价格，严防一手房不合理定价。“这是继2011年2月国八条政策后的再一次升级。”
“相比其他地方，北京以行政手段控制房价已经发挥到了极致，从拿地环节到预售审批，再到市场监管等，核心是挤压开发商利润以达到稳定房价。”北京中原地产市场研究部总监张大伟评价说，其对于新建住宅的影响有望超过个税20%对于二手房市场的影响，也可能抑制商品房开发和入市。
北京一位不愿具名的国企人士甚至认为，按照北京的限价要求，“预计后续的商品房利润将不会超过5%，和建保障房的利润相当”。
记者自北京住建委相关人士获悉，为确保上述政策的执行，北京市政府将进行任务分解，责任到区县，并将强化对稳定房价、住房保障等工作的监督、检查和考核，工作不得力的，将进行约谈和问责。
市长办公会争议激烈
作为楼市调控的最严版本，本报记者获悉，北京的“国五条”细则的落地并非一帆风顺。
据一位接近北京住建委的人士介绍，“市长办公会议审议时，一些核心政策条款曾引发分歧，使得"京19条"一度延期通过。”
比如从严执行20%个税是否要“一刀切”，就存在不同声音，“审议时，部分领导认为落地时需考虑差别化执行，比如2年之内转手严格执行20%个税，2-5年内转手减半（10%左右）。”
另外，为确保刚需利益，细则中规定唯一房产满五年可免税费。“讨论中，有关"唯一"是否存留存在争议。”上述人士解释，家庭如果有两套房，可以通过离婚、分割财产规避该条款。
“也就是说，按照这一政策，唯一房产满五年就会造成大量的离婚案，这是政策的漏洞。”上述人士称，但若去掉“唯一”，又会产生囤房问题，长期来看不利于存量房市场放量。
上述人士进一步解释，国税总局2006年版本有此规定，而且北京市并无修改的权力，只能依靠现存的法律执行，大家只是研讨执行环节可能存在的漏洞。
另外，审议中还有人指出，限购扩容亦可能在执行环节存在漏洞，“上述政策并不能影响部分利用离婚手段购买多套房的人士，因为一般为了购房而选择离婚，大部分会选择将所有房产转移至夫妻另外一方，如此可以享受一套房待遇”。
不过，张大伟认为，此政策实际限制的需求量并不大，但政策所象征的从紧意义很大。
商品房利润不超5%？
根据最终出台的“京19条”，政府将通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应，并首次提出，“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案”。
“也就是说，在商品住房的供地阶段就明确将来的房价。”北京房地产协会副会长兼秘书长陈志表示，先锁定商品房上市销售价格，再通过预售环节限制其上市年限和收益，以此将确保刚需和改善性楼盘价格合理，并将其逐步纳入限价房序列管理。
有关“报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格”，陈志认为，考虑到人员、相关建材成本以及楼盘占用资金量上涨，不同期或者不同楼盘会存在价格差异，但是大幅上涨的情况需被围堵。
陈志亦强调，而对于这类住房与之前北京限价房的关系、两种房源如何对接、覆盖家庭的准入范围如何确定等，有待于进一步细化的实施细则。
为压缩开发商利润，“京19条”还提出提高土地增值税预征率，从此前2%-5%提高至2%至8%，容积率小于1.0的项目最低按照销售收入的5%预征土地增值税，而此前是3%。
在张大伟看来，在上述政策的叠加影响下，开发商的利润将被锁定，项目开发和入市的积极性将大受影响。
据记者了解，北京原定于4月入市的35个楼盘，或将延迟入市，“部分已经报批的项目也受到建委的通知要求重新调价，”上述北京不愿具名的国企人士称，“按照上述规定，后续新建商品房的利润或难超过5%。”
开征个税或引假发票潮
据了解，“京19条”落地后，北京市政府现已着手向辖内各级政府分解任务，责任到区县，并将强化对住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核，工作不得力的，进行约谈和问责。
与此同时，被业内认定为最具杀伤力的楼市调控武器“20%售房个税”也在4月1日时正式实施。
“目前来看，20%个税的工作主要在北京铺开，也为国税总局制定普遍性政策积累经验。” 财政部财科所的一位人士表示，具体的执行如何操作，值得关注，预计将存在很多待解难题，需一一细化。
根据北京市地税局联合市住建委发布的公告，对于不满足“五年住房、家庭唯一住房”条件的，个人转让房产所得，减除房产原值和合理费用后的余额，严格按照20%个税税率执行。
链家地产副总裁林倩预计，随着20%个税的开征，预计北京4月份二手房成交量或不足万套。买卖双方会较快进入观望期，博弈程度也会逐渐加深。新政对市场的调控效果预计会在3季度之后开始显现。
针对扣除的“合理费用”，北京市地税局的一位人士表示，目前暂定了贷款利息、买房缴纳的相关税费、装修费用等。
“贷款利息、买房的相关税费，银行和税务局可以查到相关资料，但是装修费用需要个人出具发票。”上述北京市地税局人士表示，目前的规定是，如果不能出具发票，则不扣除。
“上述规定解决了税务总局核定装修费用的难题。”不过，洲联集团·五合国际的总建筑师刘力博士表示，由于政策突发，很多购房者装修房屋的成本并没有相应发票，为避税，有可能导致一是开具假的装修发票；二是因为装修费用没有剔除，拒不缴纳。
对此，上述地税局人士解释，政策会从严执行，如果执行出现相关问题，会进行调整、并完善。
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