中国房地产市场虽屡被调控，但房价仍是“涨”字当头。房价本已不低，却屡调屡涨，“看不懂”的中国房地产市场让人困惑。“涨”字之下，市场真相究竟如何？不同利益主体在此间又是如何角逐与博弈？《经济参考报》记者分赴各地探访，力求还原市场原生态并求解真相。
    自2012年3月房地产市场逐渐回暖，房地产成交量价齐升。“日光盘”、“一夜涨价70万”、“彻夜排号”、“黄牛再现”等或真或假的市场信息造成了市场的一度恐慌。但事实上，各个城市的回暖速度并不一样。近日，《经济参考报》记者选取了北京、上海、海南省琼海市博鳌镇和浙江省温州市四个涨幅较大的城市，并聚焦其在调控政策高压下显现出的楼市行情。
    全国房价的聚焦点
    北京：92m 2住宅两月涨110万
    记者　梁倩　高伟　实习生　周文其　北京报道
    2013年初，38岁的李响为了换套更好的住房，卖掉了自己仅有的两套在五环外的房子。
    “一直都想换到单位附近住，看着房子持续上涨，不敢再观望了。”李响说，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已从2012年的450万元涨到500万元，所以在卖房拿到钱后，他立即和房主联系，最终商定以510万元的价格购买。
    “本想房到手了，也算安心了。没想到由于这两个月房价疯涨，原房主却想毁约。”李响说，从年初到现在，他所买的这套房已从510万元涨至620万元，整整涨了110万元。“因为涨的太多，原房主不干了，想毁约。但我全款都已经付了，就差过户。”
    一套92平方米的住房两月间上涨110万元虽是个例，但也正印证了北京市房地产市场上的一片艳阳。
    此前，国家统计局发布的1月70大中城市房价情况数据显示，1月份，北京新建住宅方面环比涨幅高达2.1%，比去年12月份扩大1.1个百分点。二手住宅方面，北京环比涨幅居一线城市最高，达1.0%。
    “房地产市场的热度高涨，房价增长超过预期，完全超过我原来的预想。”全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，如果月环比超过1%，那么全年的上涨幅度就超过15%，因此，北京月环比已达2%以上，涨幅则不可想象。她认为，房价月环比涨幅应控制在0.5%到0.8%之间，才会比较平稳。
    对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，影响房价上涨较多的主要原因有两个方面，一是大部分开发商前期采用以价换量销售策略取得了效果，现阶段优惠促销力度削弱甚至取消；二是担心房价进一步上涨，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
    “一方面，前一阶段购房者在买涨不买跌的心理作用下，购房需求旺盛。另一方面，开发企业几乎没有销售压力，新房推盘动力不足，二手房源经历长时间的消化之后，总体房源较为紧张。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在新房在较为严峻的供需形势之下，随着近期全国多个城市的楼市成交量持续走高，房价也出现继续回涨的局面。
    也正是因为房价涨幅超出想象，“国五条”应时出台。CR IC克而瑞研究中心显示，北京新建住房均价2012年3月约为19110元，2013年1月约为22539元。这意味着，仍在调控中的北京房地产市场自2012年3月开始回暖起，短短不到一年时间，北京新建住宅均价上涨17.9%。
    CR IC分析指出，由于1月北京商品住宅市场供求比为1：4.79，相当于5个人抢一套房。因此，造成房价上涨。
    中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时表示，近两年，北京年新增常住人口保持在60万人左右。而每年新房与二手房成交量只有20万套左右。因此，北京的购房需求不断在增加，也造成了供求的不平衡。
    值得注意的是，不只是房价上涨明显，房租也随之水涨船高，达到历史最高涨幅。北京市统计局2月17日发布的居民消费价格数据显示，1月北京房租同比上涨9.2%，达24个月来涨幅最高值。
    虽然涨幅已经说明问题，但多数租房者仍认为统计数据偏低。据21世纪不动产部分门店反映，北京城市中心区二手房租金去年继续上涨，不少房源下半年比上半年上涨超过千元，涨幅超过15%。
    上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军在接受《经济参考报》记者采访时表示，在限购、限贷背景下，部分刚需人群资格有限，不得不选择继续租房；另一方面，房价的上涨，也给房东心理预期带来变化，从而推高租房市场价格。
    记者手记：作为全国政治中心的北京，背负着“首涨之都”之名。在全国人的眼中，北京涨则全国涨，北京的房价，牵动着全中国人民的心。
    最令人向往的度假地
    海南：部分市县现“鬼城”
    记者　魏骅　王晖余　博鳌报道
    2月27日正值正月十八，琼海市区一片繁荣景象，而距离市区仅30分钟车程的琼海博鳌镇，却是另一番景象。偶来的巴士和零星外地车辆格外瞩目，晚20时街道仍难觅“人气”。《经济参考报》记者沿博鳌海岸线走访了“博鳌湾”和“长滩雨林”两个大型社区，发现这里已是名副其实的“鬼城”。
    记者在长滩雨林社区遇到了来自东北的王世宁夫妇，“这里人太少了，海浪声音又大，晚上住在这里有些害怕。”王世宁说，我们是去年底搬进来的，老伴晚上都不敢自己出门，小区内外都很少见人。买房时候售楼员说房子快卖光了，可是现在我发现这栋楼里的住户可能不超过5户。
    长滩雨林项目置业顾问说，该项目共有精装现房1700套，现已售出1300套，仅2月就销售了50余套，起价23000元/平方米，均价在26000元/平方米左右，入住率为30%至40%左右。
    记者调查发现，销售和入住情况并非向置业顾问形容的那么乐观。2010年开始集中销售的长滩雨林项目，由于销售成绩不佳且销量下滑形势严峻，开发商捂盘惜售至今，且目前仍有两栋公寓楼未对外开盘销售。
    据海南克而瑞咨询中心提供的数据显示，2011年长滩雨林全年销售为483套，而2012年销量下滑至88套，在开盘量增加的情况下销量下滑82%。今年1月至2月24日，博鳌亚洲湾是博鳌镇销售最好的项目，仅售出28套。
    为比对调查情况与开发商叙述的出入，记者在长滩雨林社区采访近4小时，发现看房大厅始终无人问津，3辆看房电动车司机已许久未接待客人，且车座上落满了厚厚的尘土。晚20时，销售人员所称“基本售罄的看海"楼王"”20层共有6户亮灯户，空置率在95%以上。
    百米之隔的“博鳌湾”的空置率更高，记者晚间观察小区整体空置率近99%。据海南克而瑞咨询中心监测，2011年该项目全年销售完成513套，而2012年仅售出8套。
    与严峻的数据相悖的是销售代理的统计。“社区总规划住宅共约1000套，目前仅余100余套，销售情况火爆请抓紧选购。”博鳌湾销售领队说。而当记者电话采访另一位销售顾问时，得到的答复却是“目前已签约售出700余套，共有100余位业主入住”。
    夜晚行走在博鳌湾长约几公里的沙滩上，除观光灯塔和两家酒店外灯管耀眼，其他小区大多漆黑一片，俨然一座“滨海鬼城”。
    据海南克尔瑞信息集团统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，海南楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化。库存量最少的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。
    虽然在此之前，海南省住建厅相关负责人已对此否认，表示数据存在重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应的情况。
    但是，根据海南当地媒体报道，在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。
    全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，一方面由于部分城市在房地产调控前的非理性发展，以致在连续调控后出现泡沫风险。另一方面，因海南旅游地产的特殊性，旅游热潮逐渐消退，房屋空置率逐渐提高，但部分“候鸟”社区出现高空置率属合理情况。
    海南克而瑞咨询中心总经理王路指出，海南国际旅游岛作为经济特区，应适当放宽民间资本进入旅游资本市场的条件，由于海南独特的旅游地产资源，宜采取更为有效的举措精准调控，楼市调控政策不能“一刀切”。
    王路说，海南国际旅游岛的旅游地产发展主要依赖内地购买力，国家楼市调控政策中限贷限购政策对旅游地产影响极大，国家应针对国际旅游岛个案进行精细化调控：放宽个人购买贷款政策，减少住宅用地审批比例，提高服务配套用地建设比例，提高房地产企业准入门槛等。
    记者手记：地处亚热带的海南，四季如夏，拥有国内最稀缺的自然资源，是国人度假旅游的休闲圣地。但就是这样一个令人垂涎之地，它的房地产市场却已经过数轮起起伏伏。
    最典型的白领之城
    上海：楼市“小阳春”春光乍现
    记者　魏宗凯　上海报道
    春节后，上海白领章伟果断出手，在外环外买了一套小户型二手房。“去年观望了一年，期待房价下降的幻想彻底破灭，再不买这一年的收入还得搭进去。”章伟说他所在的这个小区房价去年下半年至少涨了10%，一套总价100多万元房子的涨幅轻松“吃掉”他一年的收入。
    1至2月份一般是楼市销售淡季，但今年市场交投两旺的行情，使得像张伟一样预期房价继续上涨的刚性需求者积极入市。在一家媒体工作的林小姐近日也果断地将郊区的一套三房置换成中环的一套两房。尽管还要增加一大笔贷款，但林小姐认为市区内的房价涨幅将高于郊区，从保值增值的意义上来说更为合算。
    截至2月28日，上海网上房地产统计数据显示，上海市二手房挂牌可售房源为13.9万套，较2012年高峰时逾17万套的挂牌量减少了3万多套，市场的主动权进一步向卖方转移，房东跳价行为有愈演愈烈之势。
    据上海中原介绍，近期全市门店挂牌量鲜有新增，来客量较去年同期上涨两成左右，成交量较去年同期上涨两成，挂牌价/成交价也相较去年同期上涨10%至15%。楼市调控“国五条”出台后，以刚需为主的外围区域部分买家置业脚步迟滞，原先已经想要付款的买家纷纷都表示考虑延后；而以改善客群为主的中心城区买家仍维持原来步伐，几乎未有买家受其影响打乱买房计划。
    一手房市场成交量节后也开始回升，但依然比要比上月锐减。佑威机构执行董事黄志坚称，截至2月24日，2月上海市新建商品住宅总计成交面积为38.93万平方米，预计整个2月总成交量在50万平方米左右，较1月101.29万平方米的成交量“减半”已成定局。
    佑威数据显示，最近4周，上海市商品住宅的周新增供应面积总计仅为10.94万平方米，仅为年化周均新增供应量17.28万平方米的63.31%。新增供应量低迷成为楼市回暖的主要阻力。但进入3月，上海楼市的供应量、成交量将大幅提升。数据显示，3月预计有63个项目开盘，同比增长186%。业内人士预测3月成交量将再次突破百万平方米。
    上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，经过春节假期的休整后，交投双方开始表现积极，楼市交易正快速走出假期行情。2月20日“国五条”的出台确定了中央对楼市调控从严的决心，但就目前而言也只是起到信息传递与威慑作用，尚不足以对市场造成实际影响。由于去年底的交易惯性在，今年“小阳春”起点比去年明显更高，虽然市场对于两会的政策口风有很大期待，但今年3月行情较之去年更胜一筹难度不大。因为在开发商的节奏上，3月入市项目会有增多，预计3月份上海楼市会迎来一股交投热潮。
    克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，2012年上海商品住宅的开工量从1000万平方米以上下降到不足300万平方米，去年成交的商品住宅用地也仅281万平方米。考虑到市场上仍有不少2011年之前的工程和在售项目将形成供应，预期2013年上海的新建商品住宅供、需量将下滑到700万平方米左右，明后年更可能下滑到500万平方米左右。经过高速开发之后，上海新建商品住宅供、需量的快速萎缩不可避免，但是上海人口的快速增长和旧房改善的巨大需求仍在，因此长期来看住宅价格上涨的压力较大。
    上海一家本土开发商告诉记者，近期对其已登记购买的客户进行梳理发现，10个客户中有7个被限购，1个被限贷，即便如此，楼盘销售仍然十分火爆。“如果限购、限贷政策稍有放松，就会有更多需求涌现，房价涨幅可能会翻倍甚至更高。”
    记者手记：上海作为中国的金融中心，聚集着众多白领，是寻梦年轻人最向往之地，也是全国为数不多的与北京房价比肩的城市。
    最不差钱的民间金融之城
    温州:房价下跌1/4
    记者　张和平　温州报道
    2012年至今年1、2月，温州一手房价格比2011年下降约22%，二手房价格下降25%左右。这是《经济参考报》记者从温州楼市了解到的基本信息。
    两年前，温州市区有一个备受青睐的大型高档楼盘“中瑞公园大地”，约15万平方米。它坐落在市区划龙桥边，依绿傍水，紧紧连着白鹭公园和母亲河“温瑞塘河”，是市中心最后一个水景房、公园房。在项目开始前，所有人都预计到他的火爆，但自从房地产调控开始，楼盘销售直线下滑，从2011年的46000元每平方米降至现在的36000元每平方米。
    连日来，温州市区一处有代表性的楼盘、水景房“中梁·国宾1号”在温州当地媒体打出轰炸式的售楼广告，将在3月9日推出最后一期“国宾墅”新品楼盘，有180平方米至320平方米大户型的富人墅式房，总价459万元起，也有88平方米、128平方米、138平方米中户型的“平民墅式”房，首付17万元起，号称“最后的国宾”。
    在高端市场受冷的同时，温州的二手房市场同样折戟。“绿城·锦玉”是温州市区一时最牛的精品楼盘之一。2009年国家楼市“双限”之前，市场均价75000元至80000元每平方米，一度受到追捧。随后一路狂跌，跌至现在的成交价为45000元每平方米，差不多打了对折。
    温州市区江滨路“东明锦园”楼盘在2010年的价格是每平方米33000元，目前是每平方米25000元左右，下降25%。市区的南门走俏的“锦春大厦”高位时均价每平方米45000元，现在则滑至每平方米33000元。
    2011年，周先生为儿子买结婚房，看中“绿城·锦玉园”一套比较中意的二手房，当时报价每平方米6万元。由于当年8、9月温州爆发民间债务危机，资金周转不过来而搁置。后来在市区学院路与车站大道交叉口又看上好楼盘“金色尚品”，报价也是每平方米6万元，他耐心等待“跳水”。到了2012年6月，该楼盘降至每平方米44800元，周先生即买下，前后降幅达25%。
    总体来看，从年初至今，温州市区记及郊区的二手房的价格水平与2012年下半年相差无几，基本上比2011年下降25%左右。温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为，投资投机性需求是过去几年温州楼市飙涨的原因，但在国家高压政策下的“去投资化”，使楼市在一夜之间缩水，最终反映在价格上一路惨跌。
    2009年是温州楼市的疯狂年。以“绿城·锦玉园”为代表的高档楼盘一手房为3万元至4万元每平方米，但二手房的市场价却一路飙升，几乎是一天一个价，最后冲向7万元至8万元每平方米。在“绿城”等精品楼盘的拉动下，温州楼市比上年同比增长高达55%至60%。
    业内人士认为，由于大批温州炒房客以投资、投机为目的“全民参战”，再加上宽松的货币政策极大地刺激了楼市，造成大批民资“热钱”和实业资金涌入房地产市场，导致泡沫越吹越大。而现在，“冷却”的楼市比之2009年，房价暴跌30%至35%。
    房价的下降，也又重新燃起购房者的兴趣。2012年，温州市区成交二手房11426件，其中主城区鹿城区成交量9041件，同比增加50%。
    陈鸿表示，在两会前的政策空窗期，供求双方更多的反应是对窗口期后的市场预测，双方都希望对自己有利。温州近期二手房交易出现的价格不稳定现象，是这种预期的反应。温州楼市随着去投资化将逐步回归到住房的根本属性。
    记者手记：温州作为民间资本的摇篮，充斥着无数的富人，但也正是这一特点让其房地产市场在一夜之间飞涨，又在另一夜无声滑落。